Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

 
วันที่ 22 มิถุนายน 2560
 properfychannelnews facebook
ตลาดเช่าคอนโดยูนิตใหญ่ดีกว่ายูนิตเล็ก เหตุซัพพลายใหม่ขยายตัวช้ากว่า
19 ธันวาคม 2559 เวลา 13:38 น.

ในช่วงหลายปีที่ผ่าน คอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ มีซัพพลายหรืออุปทานขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการสร้างเสร็จใหม่ ส่งผลให้ตลาดเช่ามีการแข่งขันเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย อย่างไรก็ดี คอนโดให้เช่าแบ่งย่อยออกเป็นหลายกลุ่ม ซึ่งแต่ละกลุ่มมีความรุนแรงของการแข่งขันที่แตกต่างกันไป โดยพบว่า กลุ่มคอนโดยูนิตขนาดเล็กมีการแข่งขันรุนแรงมากกว่าคอนโดยูนิตใหญ่ ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ เจแอลแอล

 

การศึกษาจากเจแอลแอลแสดงให้เห็นว่า เมื่อแบ่งตามแบบหรือขนาดห้อง คอนโดแบบห้องสตูดิโอและหนึ่งห้องนอนในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ มีการแข่งขันในตลาดให้เช่ารุนแรงมากที่สุด

 

นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านธุรกิจที่พักอาศัย เจแอลแอล อธิบายว่า “คอนโดกลุ่มนี้ มีการขยายตัวของซัพพลายใหม่อย่างรวดเร็ว สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ที่โครงการใหม่ส่วนใหญ่ เน้นเสนอยูนิตที่มีขนาดเล็กลง ซึ่งขายได้ง่ายกว่า เนื่องจากมีฐานผู้ซื้อที่กว้างกว่า”

 

ผู้เช่าคอนโดในกลุ่มห้องสตูดิโอและหนึ่งห้องนอน ส่วนใหญ่นิยมคอนโดในโครงการที่สร้างเสร็จใหม่ ดังนั้น คอนโดที่มีอายุเกินห้าปีขึ้นไปจึงมีการแข่งขันที่สูงมากยิ่งขึ้นไปอีก

 

สำหรับคอนโดขนาดสองห้องนอน มีการแข่งขันที่ต่ำกว่ามากเมื่อเทียบกับกลุ่มสตูดิโอและหนึ่งห้องนอน โดยคอนโดกลุ่มนี้ มีค่าเช่าอยู่ที่ระหว่าง 50,000-70,000 บาทต่อเดือน

 

“แต่เป็นน่าสังเกตว่า สำหรับคอนโดเช่ากลุ่มสองห้องนอนนี้ มีผู้เช่าจำนวนมากที่สนใจคอนโดรุ่นเก่า เนื่องจากแม้จะมีห้องนอนสองห้องเท่ากัน แต่ยูนิตในโครงการเก่าส่วนใหญ่จะมีขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่กว่าโครงการใหม่ นอกจากนี้ ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีความครบครันและขนาดใหญ่มากกว่า ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส/ซาวน่า รวมไปจนถึงสนามเทนนิส ซึ่งมีให้เห็นได้ไม่มากนักในโครงการคอนโดรุ่นใหม่ๆ ในปัจจุบัน” นายบัณฑูรกล่าว

 

ส่วนคอนโดมิเนียมขนาด 3-4 ห้องนอนและห้องสูทเพ้นท์เฮ้าส์ เป็นกลุ่มที่มีการแข่งขันน้อยที่สุดในตลาดเช่า เนื่องจากอุปสงค์และอุปทานในตลาดมีสมดุลที่ค่อนข้างดี ค่าเช่ารายเดือนสำหรับคอนโดกลุ่มนี้ อยู่ในช่วงระหว่าง 120,000-180,000 บาทสำหรับยูนิตสามห้องนอน และ 150,000-300,000 บาทสำหรับยูนิตสี่ห้องนอนและห้องสูทเพ้นท์เฮาส์ ซึ่งค่าเช่าที่สูงเป็นของยูนิตในโครงการคุณภาพระดับหรูหราพิเศษ

 

นายบัณฑูรกล่าว “ดังที่กล่าวไปแล้ว โครงการใหม่ๆ เน้นการทำยูนิตขนาดเล็กเสนอขาย ทำให้การเพิ่มขึ้นของจำนวนยูนิตใหญ่อยู่ในภาวะชะลอตัวในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่ความต้องการจากผู้เช่าที่เป็นครอบครัวผู้บริหารชาวต่างชาติของบริษัทและองค์กรระหว่างประเทศยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ทำให้คอนโดกลุ่มนี้มีการแข่งขันต่ำกว่ากลุ่มอื่นๆ”

 

ยูนิตในโครงการเปิดใหม่เรียกค่าเช่าสูงขึ้น

 

แม้การแข่งขันจะเพิ่มสูงขึ้น แต่โดยภาพรวม ค่าเช่าคอนโดในเขตศูนย์กลางธุรกิจยังคงปรับเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ ในขณะที่ยูนิตในโครงการที่มีอายุ 5 ปีขึ้นไป โดยทั่วไปไม่มีการปรับค่าเช่า แต่ยูนิตใหม่ในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จและถูกปล่อยเช่าในตลาดในปีนี้ เรียกค่าเช่าสูงขึ้นราว 10% เมื่อเทียบยูนิตใหม่ในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จและถูกปล่อยเช่าในตลาดในปี 2558 สะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการซื้อที่สูงขึ้นของเจ้าของยูนิตในโครงการใหม่ จากการที่คอนโดในโครงการเปิดตัวใหม่มีราคาขายสูงขึ้นต่อเนื่อง

 

รายงานจากศูนย์ข้อมูลอังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอลระบุว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ ราคาคอนโดมิเนียมในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ สำหรับโครงการที่เพิ่งเปิดขายใหม่ก่อนการก่อสร้าง มีราคาเพิ่มสูงขึ้น 12.5% ซึ่งหมายความว่า ราคาขายปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าการปรับขึ้นของค่าเช่า นอกจากนี้ ยังนับเป็นการเพิ่มขึ้นของราคาขายในอัตราเกิน 10% ติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 6 สะท้อนต้นทุนของผู้พัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนค่าที่ดิน

 

อีกปัจจัยหนึ่งที่ยังคงเอื้อให้ค่าเช่าคอนโดปรับเพิ่มขึ้นได้ คือการที่ผู้เช่าส่วนใหญ่โดยทั่วไปนิยมคอนโดใหม่มากกว่าคอนโดเก่า ซึ่งแม้ยูนิตในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่จะมีค่าเช่าสูงกว่าราว 10%-20% เมื่อเทียบกับยูนิตในคอนโดที่มีอายุระหว่าง 5-9 ปี หรือ 30%-40% เมื่อเทียบกับคอนโดที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไป แต่โดยทั่วไป ผู้เช่ายังคงยินดีจ่ายเพิ่มสำหรับยูนิตที่ใหม่กว่า

 

การดูแลรักษาที่ดีช่วยรักษาขีดความสามารถในการแข่งขัน

 

สภาพของยูนิตคอนโดมิเนียมเป็นตัวแปรสำคัญหนึ่งที่กำหนดความสามารถในการปล่อยเช่า ซึ่งทั่วไป ยูนิตที่มีการบำรุงรักษาอย่างดีให้ดูใหม่ตลอดเวลาจะมีโอกาสมากกว่าในการปล่อยเช่าและสามารถเรียกค่าเช่าที่สูงกว่า

 

สำหรับยูนิตเก่า เจแอลแอลแนะว่า การปรับปรุงให้ห้องดูใหม่เป็นกลยุทธ์ที่ได้ผลดี ทั้งนี้ โดยทั่วไป เจ้าของที่มีการปรับปรุงซ่อมแซมยูนิตใหม่อย่างเต็มรูปแบบ จะสามารถเรียกค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ 20%-25%

 

นอกจากนี้ สภาพของตัวอาคารและพื้นที่ส่วนกลางมีความสำคัญมากไม่แพ้กัน โดยพบว่า คอนโดระดับหรูหลายโครงการที่แม้จะมีอายุมากแล้ว แต่หากมีการบริหารจัดการและบำรุงรักษาตัวอาคารและพื้นที่ส่วนกลางเป็นอย่างดีอย่างสม่ำเสมอ ยังคงสามารถรักษาขีดความความสามารถไว้ได้ แม้การแข่งขันในตลาดเช่าจะเพิ่มสูงขึ้นก็ตาม

 

 

คำค้น : ตลาดเช่าคอนโด   บัณฑูร ดำรงรักษ์        
อ่านแล้ว : 100 ครั้ง
หน้าหลัก | Editor talk | วิทยุออนไลน์ | สมาชิก | ติดต่อเรา | อีเมล์ | ลิงค์ | ติดต่อลงโฆษณา
ต้องการติดต่อเรา | ส่งข่าว | ข่าวประชาสัมพันธ์ | แนะนำบริการ
Editor@propertychannelnews.com | Pr@propertychannelnews.com
Copyright © 2010 propertychannelnews.com All Rights Reserved.